京都府舞鶴市・福知山市で注文住宅・リフォーム・リノベーションを手がけるエコ・ビータのブログです。
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― 知らずに進めると「できない工事」になることも ―
リフォームは「今ある建物を直す」工事ですが、実は新築と同じようにさまざまな法的制限を受けます。
特に建替えかリノベーションかで迷われている方にとっては、事前に確認しておくべき重要なポイントです。
今回は、リフォームを検討する際に押さえておきたい代表的な法的制限について解説します。
① 建築基準法による制限
リフォームで最も関係が深いのが、建築基準法です。
■ 増築の場合
10㎡を超える増築は原則「建築確認申請」が必要になります。
また、既存建物が現在の基準を満たしていない場合、増築部分だけでなく既存部分にも是正が求められるケースがあります。
■ 大規模なリノベーション
間取りを大きく変更する、構造体に手を加える場合は「大規模の修繕・模様替え」に該当することがあります。
この場合も確認申請が必要になる可能性があります。
② 用途地域による制限
土地には用途のルールがあり、これは都市計画法に基づき定められています。
例えば：
- 第一種低層住居専用地域 → 大きな店舗併用住宅は不可
- 準工業地域 → 比較的自由度が高い
「自宅の一部を店舗にしたい」「民泊をしたい」といった場合、用途地域の確認は必須です。
③ 建ぺい率・容積率オーバー問題
古い住宅では、現行の建ぺい率・容積率をオーバーしているケースがあります。
このような建物は「既存不適格建築物」と呼ばれ、
現状のまま住むことは可能ですが、
- 増築ができない
- 減築が必要になる
- 大規模改修が制限される
といった制約が出てきます。
建替えかリノベーションかを判断する上で、非常に重要なポイントです。
④ 接道義務
建築基準法では、原則として幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければ建築できないと定められています。
古い住宅地では、
- 旗竿地
- 幅の狭い道路
- 位置指定道路
などの問題があることもあります。
接道条件によっては、建替えができず「リフォームしか選択肢がない」というケースもあります。
⑤ 防火・準防火地域
防火地域や準防火地域では、
- 窓の仕様
- 外壁材
- 軒裏の仕様
などに制限があります。
特に増築や外壁改修の際は、通常よりコストが上がる場合があります。
⑥ 耐震基準（旧耐震・新耐震）
1981年6月以前に建てられた住宅は「旧耐震基準」です。
現在は新耐震基準が適用されています。
大規模リノベーションを行う際は、耐震補強を同時に検討することが重要です。
法的制限を知らずに進めるリスク
✔ 設計後に「許可が下りない」
✔ 工事中に計画変更が必要
✔ 追加費用が発生
✔ ローン審査に影響
事前調査をせずに進めると、こうしたトラブルにつながる可能性があります。
特に、
「実家をリノベしたい」
「中古住宅を購入してリフォームしたい」
という場合は、購入前・計画前の法的チェックが非常に重要です。
舞鶴エリアでリフォームや建替えをご検討の方は、
まずは「法的に何ができるのか」を確認することから始めましょう。
建替えとリノベ、どちらが最適か。
資金計画まで含めてトータルで判断することが、後悔しない家づくりへの第一歩です。
住まいづくりやリフォームについてもっと詳しく知りたい方は、
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